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而且還有一個問題，在場還沒人提到，那就是容積率的利用率。
國內商場有個通病，樓層越往上，人氣越冷清，對于一步路都不想多走的國內顧客來說，去高樓層消費是有心理障礙的，一般從第三、四層開始，人氣就會逐步冷清。
所以國內商場大部分都是六層以下，而六層樓對容積率的利用率太低，步行街同樣如此。
如果只做商業街區，那文彥棋爭取來的高達5的容積率，根本發揮不出來。
作為一名合格的地產商，如果不能把容積率充分利用上，把每一寸土地都盡可能的攥取最大價值，那就是巨大浪費。
所以，定位不僅要考慮回款周期，也得充分考慮到容積率。
王流左右權衡，心里有了主意，敲敲桌子，壓下眾人的議論，沉聲道：
“意見我都聽了，說的都不錯，把項目做成綜合體，這一點上都沒意見，目前爭論的焦點，都在具體做哪些業態上。”
眾人紛紛點頭。
王流繼續道：“楊經理提的購物中心想法很不錯，不過只能作為一種業態，不適合全面覆蓋，一來市里市場有限，消化不了這么多鋪位。
二來成本高，回款慢，財務壓力太大。
三來……容積率的利用率太低，別忘了，一個項目能有多大賬面價值，可都在實實在在的開發面積上，想把項目利益最大化，每一寸土地都該利用上。”
眾人再度點頭。
楊凱也深表認同：“王總說的對，是我沒考慮充分。”
王流微微頷首，沉聲道：“購物中心可以確定下來，規劃一下，蓋個大型商場就夠了，剩下業態選擇上，第一要考慮容積率，第二也要考慮財務壓力，盡可能的縮短回款周期。
酒店和寫字樓都可以安排上，眼下市場雖然趨近飽和，但隨著將來市里經濟持續發展，這塊的需求也會持續提升，收益是有的。
另外還有最重要的一點，業態選擇上，一定要加上公寓，論到回款速度，還是蓋房子來的最實在，不用等蓋好就能賣，能極大緩解我們的財務壓力。
而且，這塊我們也熟。”
“說的是。”
“利用商業區聚攏人氣，再用公寓回款，正好能平衡財務壓力，王總這個提議很好。”
眾人紛紛點頭。
王流環顧一眼眾人，總結道：“既然沒人反對，那就這么定了，這個項目總共做商場、酒店、寫字樓和公寓四種業態。
定位敲定，接下來再討論一下未來的銷售問題吧，公寓不用說，肯定是要賣的，但是商場、酒店和寫字樓，將來我們是自己持有，還是出售，或者租售結合？”
“賣了吧，這樣最干脆。”
“對，光靠收租子，想收回成本得等到猴年馬月，這么大筆資金壓進去，萬一將來資金鏈緊張，那風險就大了，還是直接賣了回款穩妥。”
“我同意出售。”
有人同意賣。
也有人想持有。
“我反對賣，蓋完就賣，拿錢走人，那是住宅地產才干的事，我們現在干的是商業地產，得轉變一下思想了。”
“我也不同意，剛才王總已經說了，可以利用公寓回款，資金上壓力已經不大了，剩下的物業當然是自己持有最劃算，回款周期雖然慢，但勝在持久，能形成穩定的現金流，這才是最重要的。”