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          第六百七十六章 不得不為(3 / 3)

          張磊明白了大老板的打算。

          進入2004年后,國家為了限制宏觀經濟過熱,尤其是房地產投資過熱的問題。抑制房地產的政策接連不斷。

          先是在今年3月份,國土部和監察部聯合發文,要求處理土地的遺留問題,否則國土局有權利收回土地。

          什么叫遺留問題?打個比方,京城在此之前有‘臨時國有土地使用證’,有這個證,你就不必在拿到土地開發權的同時立即繳納土地款。可以先開發,賣了房子,有錢之后再繳納土地款。

          要知道在房子的總成本中,拿地成本占了至少30%。也就是說5000塊一平米的房子,土地款就占了1500塊,而且這還是最少。很多時候,土地款40%,甚至50%都有可能。

          以前土地款可以后續再交,就意味著開發商可以用更少的錢撬動更多的資本。但現在不行了。你必須在得到土地開發權的同時,全額繳納土地款。這就意味著,房地產的杠桿被縮小了。以前用一塊錢就能撬動100塊錢。現在必須先交30塊錢,才能撬動100塊錢。那些高風險,高杠桿的房企,將被淘汰出市場。

          孫宏斌的順馳就是這么被淘汰的。要知道在這個政策之前,順馳一年的營業額都快超越目前華夏最大的房地產開發商萬科了。

          除了縮減房地產杠桿。今年4月,存款準備金利率上調,從7%上調為7.5%。

          今年5月,對高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目進行清理,對土地管理的嚴格控制,抑制房地產投資過快的增長。

          而且,有消息稱,中央已經在考慮上調十年都沒有上調過的存貸款利率。

          再加上去年的‘8·13’大限,以及地方政府為相應中央號召不斷打擊房地產投資行為。整個房地產市場在這一連串大招下,一片哀嚎!購買力迅速下降,樓市成交量急速萎縮。

          那些靠著銀行貸款拿地開發,把資金鏈玩到極致的房地產開發企業,從來沒想到去年國家剛把房地產列位支柱產業,今年就朝她揮起了刀子。下場可想而知。

          不過,在行業進入衰退期的時候,往往是合并和收購的**。而且還是那些資本雄厚的大財團低價撿漏的好時候。就像老李家的和黃和長實,2004年瘋狂在國內囤地。就像蓉城,老李家很早的時候就在這里布局,多次跟蓉城市政府談判,但都因為條件太高而沒有達成合作。這次趁著房地產行業萎縮,大舉出手,一舉出價二十多億拿下了占地1036.47畝的城南地王。

          除了老李家,香港的其它老牌財團也不甘寂寞。九龍倉、新世界、會德豐、新鴻基紛紛出手。新加坡、泰國等地的華人財團也接連舉牌。一瞬間,伴隨著房地產銷售市場的低迷,在土地競標領域的競爭反而更激烈了。

          面對這種情況,看著唐文芳一封又一封,哪塊土地被高價拍走,哪家房地產公司被收購的電子郵件,原本打算五年內好好經營京城和滇省兩大房地產項目,然后在一二線城市拿三四塊土地,為后續開發做好鋪墊的郭守云有些坐不住了。

          華夏的城市雖然受益于經濟的快速發展而不斷朝四周擴張。但內部的核心地塊都是有數的。被別人占了去,就沒有了你的機會。

          如果環球地產錯過了這波兼并和囤地的潮流。估計以后它就只能去開發區,或者郊區拿地。亦或者用更高的價格打敗其它競爭者。不管哪一種情況出現,都是郭守云不愿意看到的。

          雖然,他不想讓環球地產走碧桂園和恒大的路子,以量取勝。而是想更大程度的享受房地產價格上漲帶來的資本增值。但城市核心區的精華土地,未來增值潛力最大的地塊,他卻不愿意錯過。

          所以,原本打算慢慢抵押漢華信托的非核心資產,在環球、紅星和途牛需要的時候注入資金的郭守云,不得不加快了自己的腳步。

          “碧桂園、華誼地產、阿里巴巴和百度因為沒有上市,估值可能不太準確。其余5家公司的股份總價值應該在120億~140億華夏幣之間。取中間值130億,以及80%的貸款比,可以拿到104億華夏幣。如果算上碧桂園、華誼地產、阿里巴巴和百度的話,以他們2004年一季度的總資產,主營業務收入,凈資產收益率等數據評估,漢華信托持有的股份總價值應該在150億~180億華夏幣。取中間值,商業貸的話可以拿到132億華夏幣。”

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