第六百八十五章環球地產的計劃
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“老板，華夏房地產行業的杠桿普遍超過70%以上。而且不同于美國的是還可以通過期房銷售來回籠資金。既然如此，我們為什么只守著一二線城市的核心地塊？就像您說過的，通過在三四線城市的期房銷售回籠資金，支撐一二線核心區塊的建設就是一個完美的房地產開發流程。這樣，我們不僅可以留下更多的一二線核心城市的住宅資產用于出租，還能夠獲得更多的小區物業。”
“老板，物業服務雖然不如房地產開發和房屋中介，但也是我們集團業務的有力補充。另外，房地產開發總有低潮期，到時擁有足夠住宅物業服務收入的我們，將獲得持久的資金收入，有效的彌補房地產開發方面的虧空。”
“至于您擔心的人員不足的問題。建設方面我們可以交給華夏房地產建設總公司，以及和黃這樣的專業建筑公司。銷售可以外包給專門的房屋銷售企業，我們只需要負責設計和投資就可以。雖然利潤率會低一些，但也節省了我們的時間和精力。”
“你有自己的想法，打算在房地產開發領域大展拳腳我并不反對，但是我的要求你必須完成。…京城有東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，六個核心城區，魔都有黃浦、徐匯、靜安、長寧、楊浦、虹口、普陀，七個核心城區。鵬城有福田、羅湖、南山、鹽田、寶安、龍崗，六個核心城區，羊城有越秀、海珠區、荔灣、天河、白云、黃埔、南沙，七個核心城區。”
“津門、金陵、武昌、杭城、蘇杭、島城、奉天、商都、潭州、山城、蓉城、長安、寧城、莞城、新吳、泉城、大~連、春城、瀘州、鷺島，共計20個二線城市，每個城市有2~4個不等的核心城區，總共是75個。算上一線城市的26個，共計101個！”
“我要求每個核心城區的房地產開發面積不少于600畝，可以分散開發，也可以集中于一起，可以是住宅小區，也可以是飽含酒店、公寓、購物中心的商業綜合體，你自己視周圍的區位因素來決定。”
“現在一線城市的土地出讓價在160萬~250萬每畝；二線城市的土地出讓價在40~150萬不等。取中間值，一線城市需要1.56萬畝土地，以及319.8億土地收購資金。二線城市需要4.5萬畝土地，以及427.5萬土地收購資金。24個城市，6.06萬畝土地，總計需要資金747.3億華夏幣。我給你420億，然后讓漢華和東方集團為你發行80%的ABS，這樣你可以擁有756億華夏幣的土地購置資金。多出來的部分，可以作為補充，應付突發狀況。環球集團的收入，可以作為項目前期平整土地、打地基的資金，后續的建設資金，以期房銷售回籠。”
“期房銷售所得可以滿足三個月的建設投入后便停止銷售。我會再讓漢華信托和東方集團，以所有項目的總房產為抵押，發行第二筆ABS，來滿足后續的項目開發資金。也就是說在整個項目開發完成之前，你只需要通過期房銷售回籠半年的項目開發投入。”
“等到整個項目建成后，可以通過銷售現房所得收入，償還所有的ABS債券和利息。根據我的推算，在所有項目歷時三到五年完工后，房產的價格會上漲1~1.5倍。到時我們可以保留更多的房產和物業，并實現利潤最大化。”
“另外，環球集團今年，以及項目開工后的第一年，所有凈收入都要投入到這24個城市的核心項目當中。但后續年份，以及所有資金在賬戶中流傳所產生的額外收益，可以留給你自己使用。”
現在華夏存款日利息高達萬分之二，420億的資金在華夏的銀行里存一天，就是840萬，一個月就是2.52億華夏幣。另外，項目的工程款也不是一下子全打到建筑公司的賬戶里，環球集團這么大的開發工程，完全可以為自己爭取更有利的條件。林林總總，節省出來的資金會非常可觀，足夠唐文芳在三線城市縱橫捭闔了。
“唐總，只要在三到五年內完成我101個區，6.06萬畝的開發計劃。環球地產其余的業務到底能發展到什么程度，全看你的本事，我不會過問。但有一點，但凡是環球地產開發的地產項目不能出現任何的質量問題。”
“明白！”
唐文芳表情凝重的點了點頭。大老板雖然給了她很多自由施展才華的空間，但那6.06萬畝，4036萬平方米的房地產開發工程，也是一個巨大的壓力。
郭守云笑了笑，站起身走到距離投影儀更近的地方。