隨著房地產市場的持續調整，各地政府紛紛出臺政策以刺激市場需求和穩定房價。近日，鄭州市房管局等部門聯合印發了《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，提出了一系列措施，旨在通過“以舊換新”政策來激活二手房市場，并助力居民改善住房需求。這一政策的推出不僅為鄭州本市居民提供了更多選擇，也為其他城市提供了一個可借鑒的案例。
政策背景與目標
2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”套的目標，這一政策的實施背后是對當前鄭州房產市場鏈條待打通的深刻認識。盡管2023年鄭州全市商品房同比增長11%，但二手房交易面積的增長并未完全轉化為居民改善性住房需求的釋放，居民在賣房過程中遇到的困難和長周期成為了實現改善性換房的障礙。
“以舊換新”的兩種模式
鄭州提出的“以舊換新”方案包括兩種模式：一是市場自行交易；二是通過鄭州城市發展集團有限公司（政府國有平臺公司）收購二手住房。后者尤其引人關注，因為它涉及到國有企業直接下場收購二手房源，并將其轉用作保障性住房等。這種模式在宣城、太倉等地已有嘗試，但在鄭州則更具規模和系統性。
國資平臺的操作流程
鄭州城發集團將覆蓋市內八區，在操作流程上，居民可通過政府建設的服務平臺登記出售信息，并選定意向購買的新建商品住房。專業房地產評估機構將對舊房進行評估，城發集團將與居民洽談收購事宜，并向金融機構申請貸款。若洽談成功，資金將劃入監管賬戶，并用于購置新建商品房，形成閉環操作。
政策的潛在影響
“以舊換新”政策被認為能有效提升市場活躍度和置換效率。在“認房不認貸”和大幅度降息的政策背景下，許多改善型客戶希望通過“賣一買一”享受首套房的低首付和低利率，但變首套之路并不順暢。鄭州的嘗試可能會為其他城市提供新的途徑，即通過地方政府企業下場收房等方式，加快“以舊換新”落地，促進房源流通，打通一二手房市場。
面臨的挑戰與建議
盡管“以舊換新”政策具有積極意義，但也面臨一些挑戰。例如，如何合理確定價格、平衡資金等問題。政府需要考慮如何合理調配國資資金，確保政策實施不會對地方財政產生過大負擔。此外，官方平臺通過評估機構給出的交易價格將是政策施行的關鍵點。
為了應對這些挑戰，業內人士建議政府制定相關政策法規，建立合理的評估體系和價格標準，確保房屋交易的公平公正。同時，可以探索多渠道籌集資金，包括引入社會資本、金融機構支持等方式，減輕政府財政壓力。
結語
鄭州的“以舊換新”政策是對當前房地產市場調控手段的一種創新嘗試。通過政府的積極參與和市場機制的有效結合，這一政策有望為房地產市場注入新的活力，促進市場的健康發展。然而，政策的最終效果還需視實施細節和市場反應而定。對于其他城市而言，鄭州的經驗或許能提供一定的借鑒，但每個城市的具體情況都有所不同，因此在推廣“以舊換新”政策時，還需要根據當地實際情況進行適當的調整和完善。</p>