在當前復雜多變的房地產市場中，萬科作為國內房地產行業的領軍企業，其戰略調整和業務轉型一直備受關注。近日，萬科董事會主席郁亮在2023年度股東大會上首次發聲，針對公司股價波動問題提出了“一攬子方案”，并明確了“兩個階段”和“三個目的”的轉型路徑，這一系列舉措無疑為萬科未來的發展指明了方向，也展現了萬科管理層對重塑市場信心的決心。
一、萬科面臨的市場挑戰與內部壓力
近年來，房地產行業經歷了深刻的變革，市場下行壓力加大，萬科作為行業的佼佼者，也面臨著不小的挑戰。一方面，銷售規模雖然保持行業第二，但受結算規模和結算毛利率下降、減值計提的影響，萬科利潤承壓，凈利潤同比下降46.4%，一季度甚至出現了小幅虧損。另一方面，資金存量、現金短債比等指標也出現下行，導致萬科股價在2023年度跌去約四成。
面對這樣的市場環境，萬科管理層意識到，要想提振股價、重塑市場信心，關鍵在于降低公司風險、改善基本面，并謀求長期健康發展。
二、萬科的“一攬子方案”與“兩個階段”
為實現上述目標，萬科制定了“一攬子方案”，并明確了“兩個階段”的轉型路徑。首先，在“降負債”方面，萬科計劃未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上。這將有助于減輕公司的財務壓力，提高公司的償債能力。
其次，在“融資模式轉型”方面，萬科將從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式。這將有助于萬科降低融資成本，提高資金使用效率。
最后，在“聚焦主業”方面，萬科將騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。同時，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。這將有助于萬科集中資源，做強做優主業，提高公司的核心競爭力。
在具體實施上，萬科將“一攬子方案”拆分為“兩個階段”。第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。這一階段的主要任務是退出非主業、清理財務投資、推進大宗資產交易等，以降低公司的負債水平和財務風險。第二階段是聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。這一階段的主要任務是做好做強三大主業，提高產品質量和服務水平，以滿足市場和客戶的需求。
三、大股東的支持與一攬子方案的落實
在股東大會上，萬科大股東深鐵集團再次重申了對萬科的支持。深鐵集團董事長辛杰表示，將一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。他還介紹了萬科旗下中金印力消費reit在深交所成功上市的情況，并表示對該平臺的發展具有長足信心。此外，深鐵集團還計劃在中金印力消費reit的擴募方案中注入新的資產，進一步支持萬科的發展。
從一季報中我們可以看出，萬科明確的2024年四大重點工作正在一一落實。加強大宗交易和股權交易工作、削減付息債務、推動融資模式轉型、做好產品服務等措施正在有序推進中。這些措施的實施將有助于萬科降低風險、改善基本面，并提高公司的市場競爭力。
四、結語
萬科此次提出的“一攬子方案”和“兩個階段”的轉型路徑展現了公司管理層對市場的深刻洞察和對未來的堅定信心。通過瘦身聚焦主業、調整融資模式、降解風險等措施的實施，萬科有望在未來實現長期健康發展并重塑市場信心。同時，大股東的支持也為萬科的發展提供了有力保障。我們期待萬科能夠在新的戰略指引下實現更好的業績和市場表現。</p>