“Shoppingmall以說是目前世界上大型商業地產的頂級形態，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區化而誕生，是現代工業文明、商業文化發展的產物，屬于一種新型的復合型商業業態。”
“Shoppingmall的誕生可以回溯到20世紀20年代初期，彼時被稱為零售業祖師爺的西爾斯-羅巴克公司，已經覺察出汽車革命將會給美國社會帶來的重大影響，根據對美國未來生活方式的判斷，西爾斯公司在遠離市區的城市邊緣建造了許多獨立商店街，并且附贈了免費停車場，而這一規劃配置也成為后期購物中心的雛形。”
“進入20世紀50年代，現代意義上的大型區域購物中心在美國郊區正式式登場，ShoppingMall進入成熟階段。”
“在經歷了近三十年的發展后，購物中心在設計、建設和管理等方面積累了許多寶貴的經驗，由百貨商店與小商店群結合形成的第一個區域購物中心正式進入登陸美國，隨后大型郊區購物中心迅速在美國崛起，并由此向世界發達地區擴散。”
“英國政府為滿足新建居住區居民的購物需求，積極推動購物中心開發；與此同時，日本啟動國民收入倍增計劃，國民經濟快速發展，對購物中心的建設由此展開；之前咱們去東京的時候，在六本木就能看到類似的建筑。”
“而咱們國家，現在也已經出現了少量的類似項目，1981年，新世界發展在廣州建設的中國大酒店項目，嘉里集團在1985興建的北京國際貿易中心，都屬于這一類型。”
“同時隨著購物中心的熱潮在全球范圍掀起，各國、各城市乃至各個區域都開始對購物中心進行個性化改造，其存在形式、建筑風格也逐漸趨于多樣化；所以說在香江做購物中心，一定要尊重香江的文化和購物習慣，決不能直接照搬歐美或者日本的設計。”
“自從1920年，shoppingmall雛形誕生，到1950年趨于成熟之后，shoppingmall這種業態并沒有就此停止發展，而是根據其所在地的經濟發展水平呈現出不同的形態。”
“根據出現時間的早晚和成熟程度，我們目前可以把shoppingmall分為這么幾代，第一代首先出現得是社區型購物中心，這些購物中心基本上采用市內封閉形式，以購物為主要目的，業態較為單一，僅為滿足周邊客戶購物所需。”
“第二代購物中心的規模則要大了不少，業態進一步豐富，同時輻射能力也大大增強，不只是本社區內的客戶，其它區域的客戶也會來這里消費。”
“而到了第三代購物中心，則有了更大的變化，其提供給消費者的不僅僅是商品本身，而是一種生活方式和態度。”
“前兩代購物中心，其零售類業態占比一度達到70%到80%，是商業體中的絕對主導；而到了第三代購物中心，則形成了‘購物+餐飲+娛樂’三駕馬車齊頭并進的姿態。”
講這些的時候，林樓一時有些恍惚，似乎會回到了后世，向開發商匯報時候的場景，只是那時候購物中心已經進化到了今天完全無法想象的程度，現如今第三代購物中心才出現不久，而那時候，大家討論的已經是第四代乃至第五代的購物中心了。
把思緒抽回來，繼續給他們講述八十年代的購物中心，“同時由于各國具體情況的不同，購物中心也呈現出不同的風格，美國的購物中心主要依托市郊高速公路建立封閉式大型購物中心，規模巨大、設計簡潔是其顯著的特征。”
“歐洲在沿襲美國模式的基礎上，不斷以舊城市商業中心的改造和復古建筑、人文設計，賦予購物中心新的發展內容。”
“日本、東南亞地區自70年代大量出現的購物中心，有以大型倉儲式超市替代百貨店作為主力店的發展趨勢，重點突出休閑娛樂功能和商品成本優勢。”
“那么，我們在香江要做購物中心，又該選擇什么方向？”