“考慮到購物中心在各國及地區都會根據本地的具體環境做出相應的改變，那么我們要在香江做購物中心，就必須了解香江大型賣場的歷史。”林樓招招手，示意由許文彪來完成這一環節的講述。
在此之前，許文彪已經通過整理商業調查公司收集到的資料，把這方面的內容總結好了，于是帶著資料走上前來，先在白板上掛出大幅圖片，然后開始了演講。
“這是九龍倉碼頭1941年的照片，照片里有尖沙咀火車站，右邊兩層有香煙廣告牌的是Godown外邊的商鋪，左上方是1911年重建的九龍角天星碼頭，我們可以看到，早在四十年前，香江就出現了購物中心的雛形。”
然后換了下一張照片，“1963年，九龍倉與香江政府合作，斥資七千余萬港幣將原有的一號碼頭重建為一個全新現代化的郵輪碼頭，不單有貨運配套，還有兩層有空綢的商店可供租賃，甚至停車場供本地消費者停泊，這不僅是香江當時頭一個落成和啟用的大型商場，也是六十年代亞洲區頭第一個購物商場，在商場的發展史上，占有很重要的位置。”
這就是鼎鼎有名的海運大廈了，日后海運大廈周圍會興建起更多地商場，諸多商場組成了香江最有名的商業中心之一——海港城。
“因為建筑平面呈長形，順理成章劃為多條長廊，每條走廊以香江境內離島命名，譬如‘南丫島廊’、‘長洲廊’、‘鴨脷洲廊’等，開業之初，便吸引了全香江的注意，初期主要以購物為主，有邵氏女星何璃璃曾經經營過的時裝店‘藝舍’，也有亦舒筆下時常提到的時裝精品店‘詩韻’。”
“同時也有少部分餐飲休閑娛樂業態分布，從‘詩韻’向前走幾步，就是香江首家美心咖啡室，他家的招牌小吃椒鹽雞腿很是有名，同一層最盡頭是海天酒樓夜總會，這是香江人公司周年志慶，私人的壽筵喜酌必定光顧的地方。”
“在這不遠處，還有在七十年代曾經辦過真正滿漢全席的金冠酒樓，這些餐飲娛樂場所為來海運大廈購物的客戶提供了便利，同時來這里用餐休閑的客人也會順道去商場內購物，兩種業態形成了很好的互補效應。”
“從建筑風格上而言，海運大廈沒有修飾過的水泥梁柱，黑鐵木框玻璃門，一切以實用為目的，但設計流線型，隱隱地承襲了包豪斯風格。”
“1969年第一座大型購物中心玉川高島屋在東京開業，新加坡大型商場出現于20世紀70年代，而海運大廈早在1966年就開始營業，可以說是亞洲最早的購物中心。”說道這里，許文彪臉上滿是自豪，身為香江人他也是與有榮焉。
“1966年海港城第一期開幕后，1969年第二期馬可波羅香江酒店商場開業，第三期海洋中心于1977年相繼登場，三期工程結束海港城總面積達到了十七萬平方米。”
“在1979年之前，香江只有海運大廈這么一個購物中心，而到了1979年之后，隨著香江地鐵正式通車，標志著香江進入以軌道交通為主的大都市行列，購物中心的發展開始步入嶄新的時期。”
“地鐵通車使香江的交通便利性有了革命性的提升，跨區交通時間大大縮短，過去上小時的路程可以縮短到不到半個小時，極大地擴大了市民的活動范圍，并鼓勵跨區購物消費，從而為購物中心的迅速發展提供了基礎。”
“香江地鐵通車才區區七年不到的時間，但私人興建的商業地產總面積已經接近一百萬平米，而且落成后的購物中心生意都非常好。”
“其中最有代表性的就是太古城，太古城囊括了商業、居住、辦公等多種功能，是一座標準的商業綜合體，其中商業部分太古城中心商場擁有十萬平米的面積，全部由太古集團持有，對外出租或者自營。”這種最有價值的資產，開發商一般是不會出售的。
“購買太古城住宅的中產階層，和在周圍寫字樓里辦公的商務人士為太古城中心商場提供了高質量的客源，這些客戶的消費能力很強，保證了商場的正常運營，再加上通過地鐵抵達的周邊客戶，剛一開業，太古城中心商場的生意便一直非常火爆。”