銷售力培訓之后，就是讓胡亞心之向往的策劃基礎培訓。傳說策劃課程的培訓師是公司大名鼎鼎，在專業化的T市市場如雷貫耳的杜雁山。胡亞在學府苑還沒動身出發的時候，第一次聽師傅說她在公司的偶像是杜雁山。傳聞，T市世貿廣場項目由多家代理公司共同競標，只有杜經理的提報讓開發商眼睛大亮，當場決定與天華代理公司合作。據說在規范的房地產市場，杜經理在開發商眼中是行走的智囊，很多地產公司向他拋出橄欖枝，但是都被他拒絕了，據說是他對公司感情深厚。雖然是傳言，但是胡亞覺得這位策劃師太厲害。吳碩聽說杜經理的事跡，覺得一定要拜他為師。
策劃培訓第一天是房地產政策解讀和房地產專業知識。房地產發展歷程用一張時間軸全部展示，在時間軸里，杜經理加入了超級鏈接，將每個時間點內發生的重大事件做了展示，比如1988年土地拍賣“第一錘”、1998年住房貨幣化、2002年土地市場“招、拍、掛”正式揭幕等等。在重大事件里，胡亞印象最深刻的就是“溫州炒房團”，原來一線城市北上廣深房價的翻番，里面竟然有炒房團的驚天大局。她忽然想到，溫州在歷史上向來是市場嗅覺靈敏，從近代開始，就有很多成功人士，他們都是經營實體企業發的家。現在房產升值保值，適合投資，會不會影響到腳踏實地做實體企業的人呢？胡亞初步產生關于實體經濟和房地產關系的思考，她不會想到，幾年后，她會在Z市遇到從首都周邊涌入的炒房團，他們打著“一起做生意”的旗號，和手握幾千萬流動資金的炒房客，把Z市一個下轄區的房價哄抬了一倍！就在胡亞愣神的功夫，杜經理又展示了2009年的兩張“樓倒倒”和“樓歪歪”的圖片，吳碩突然說：“咦，有點草莽叢生的感覺！”從上個世紀九十年代末，國家放開樓市以來，通過購房逐步打破城鄉二元機制逐步成為大家的共識。手頭有錢的人利用不限購的政策，大肆買買買，給開發商們完成一種錯覺，房地產好掙錢！然后三教九流的人都掛上房產公司的牌子進行地產開發，結果房子的質量參差不齊――有幾年房屋質量問題甚至以小品形式登上了春節聯歡晚會的舞臺！
下午到了房地產專業知識方面的培訓，涉及到比較專業的項目四至（東西南北）、建筑限高、容積率、七通一平等等，因為置業顧問每月都會考一次房產專業知識，所以，包括胡亞在內的置業顧問們開始昏昏欲睡，杜經理感嘆一聲：“當老師太不容易了，看著學生打瞌睡還不能‘教訓’一下！”講到建筑風格這一版塊，大家的積極性才轉向高漲，有不少男士說，學點建筑風格可以裝一把自己有格調……不知是哪位策劃師在臺下說了一句：“杜經理，讓我們看一下你為世貿廣場項目做的提報吧！”大家的目光一致投向杜雁山。杜經理倒是很淡定，把營銷推廣報告為大家做了展示。此時策劃菜鳥們一個個瞪大眼睛看著屏幕，雖然杜經理說的精彩紛呈，但是真正看懂的沒有幾個人。胡亞對這份報告有幾分印象，首先是層次分明，目標、背景、策略和執行四個部分環環相扣；其次是目標明確，每一環節都是由問題引申出應對策略，解決開發商關心的樓盤難題；最后一點也是胡亞最疑惑的一點，世貿廣場項目是寫字樓和公寓為主，按理來說投資客戶應該是主流客戶，但報告中卻提到，T市投資客戶是世貿廣場項目的偶得客戶。胡亞舉手問問題，杜經理解答道：“世貿廣場項目位于市中心，原住居民、商家對項目認可度最高，就是核心客群；因為中心區域價格高，能夠在此購買寫字樓、公寓的客戶，大多是T市實力階層，他們有升級置業的需求，也就稱為重要客戶；正因為市中心、價格高，投資公寓、寫字樓來賺取租金或轉手溢價的可能性不大，還不如投資住宅來的實惠……”
培訓第二天是戶型基礎知識。學完之后，胡亞才覺得自己在行業大咖面前就是個嬰孩，連小學生都算不上！戶型從外觀來看，有點式和板式之分，之前胡亞在Z市掃盤時，還一直覺得開發區有一小區縱覽面像蝴蝶，當時只覺得設計師詩情畫意，現在才知道那是點式樓就是塔樓，通風、采光、風水等都有問題……有一培訓大哥一直覺得樓房蓋得越高越好，這樣才有現代化的氣息，結果才明白所謂的時尚高樓不過是開發商偷換了容積率的概念，容積率越大，房子就越高越密集，建筑面積整體增加，開發商賺的越多；而容積率小，建筑密度小，綠化、景觀等就做得全面、精致，也就是低密度養生社區。之前胡亞總覺得策劃師活在自己的小世界——咬文嚼字、拽文半天，寫出來的文案別人都看不懂！策劃們有時候覺得高大上的社區必須配上高大上的文案，以為自己的高檔客戶會明白，但是高檔客戶買房關注得更多的是房產增值保值性能，究其心理可能對于自己不懂的東西，大家覺得高深也就懶得去學習了解其實際內涵了。當然，胡亞并非貶低策劃師，實際上策劃師比銷售更厲害――讓開發商簽約，使代理公司進駐樓盤做銷售工作，遠遠比讓客戶買房子牛得多！中國位于北半球，房子朝向很有講究，這又和地理知識有了聯系，不少理科出身的培訓學員學到這里，覺得自己的大腦根本不會用。有一位從來不記筆記的學員，這次難得拿起筆，記下了購房朝向選擇：東南向>南向>西南向>東向>東北向>北向>西向>西北向，聲稱買婚房時候絕對能用得到……
培訓的最后版塊是對有功能缺陷、風水問題的戶型做調整，培訓學員們大開眼界，原來門的作用不只是防盜，更有風水人士眼中緩沖化煞的功能——當然胡亞覺得主要是保證客戶居家私密性。所謂風水在人心，防小人不防君子就是這個道理……培訓有一版塊為戶型設計增值，講得是如何在戶型設計中利用飄窗、陽臺、空中花園等增加房子的附加值，增強客戶的購買**！以及房地產當前比較流行的幾款創新戶型如三錯層、QQ復式、LOFT等！下午時分大家學習的是利用人體工學、人居習慣、風水要素來合理設計空間尺度，做迎合市場、適銷對路的戶型，增加開發商的銷量。大家紛紛感嘆：做策劃，真的是一門學問！感嘆之后，就是考核！杜經理神秘一笑，讓大家注意戶型調整，胡亞感覺自己看到了高中的班主任！這是要考試啊，考大家分析戶型格局的能力！人力資源部給大家留一個小時的時間復習所做的筆記，然后開始考試！難得所有學員靜悄悄翻筆記復習，這是職業生涯培訓中印象最深刻的一天……
培訓第三天是項目營銷推廣培訓，這是所有樓盤銷售貫穿始終的核心。整個培訓結束，胡亞的印象就是確定樓盤定位，有一個好聽的概念，有核心亮點，找對客戶群體，有常規廣告、活動，做好預算。所謂“樓盤定位”，就是判定樓盤屬于高、中、低端——當然不能當著開發商的面說其產品低端，策劃師需要做的是提高樓盤的調性！“好聽的概念”，就是為客戶描繪一個藍圖——實現優質人脈的擴建，或者時尚生活需求的滿足，或者一站式教育服務的享受。“核心亮點”，就是找尋樓盤的1-3個核心亮點，或地段優，或環境美，或戶型佳，或公攤低，或建材質量高，或開發商靠譜等等。實在沒有以上優勢的樓盤，也可以從層高、物業、業主素質等等方面進行項目的包裝。“找對客戶群體”，就是根據樓盤的高中低端的屬性，明確客戶的類型――究竟是商業巨頭、行業大鱷，還是追求品質的中產階層、升級置業者，或是剛需購房的新青年、創業者等等。“常規廣告、活動”，既包括媒體推廣，也包括現場推廣如：售樓處包裝、樣板間等；活動一般為促銷活動，也包括開盤、封頂、交房等項目節點活動，最多的就是各種暖場活動如：手工DIY、親子游戲、到訪送禮品各種送送送等。“做好預算”就是學會做活動開支明細，并能夠復盤出節省資金的改進方向……跟盤策劃流程等細節工作，是胡亞在2014年成為駐場策劃師以后，才逐漸明晰的。也正是在2014年，胡亞真正明白了，房地產行業中有很多開發商其實并不像表面那樣風光。在正式進入地產白銀時代之前，已經有大批開發商在行業泥沼中掙扎……