房地產行業發展新機遇
閱讀蘊藏著無盡可能，有益于明理、增信、崇德、力行，讓人生綻放光彩。
市場已經越過低點，復蘇中行業競爭格局的劇變更加明顯。融資、拿地、貨值和銷售全面分化，少數企業獲得高質量發展機遇。腰部公司的市占率整體有所下降，尾部公司的市場份額略有提升。國企已經占據了開發行業競爭中的的絕對優勢。市場已經越過低點，復蘇預計可以持續。房地產市場在過去兩個月沿著從二手到一手，從高線到低線的路徑復蘇。政策累積效應貢獻明顯，我們預計復蘇將持續下去。信用鍛造了新龍頭，融資拿地貨值和銷售持續分化。行業信用大擴張時代結束，未來融資渠道盡管可能恢復，但信用邊界不可能重現2020年局面。腰部公司信用債持續少量凈償還，要獲得長期低成本的融資性現金流入顯然較之過去更加困難。長期穩定資金來源的缺失，使得一批房地產開發企業不能從容拿地。在風平浪靜的土地市場，少數信用良好的房企乘風破浪。房企之間拿地銷售比的差異，主要不來自于戰略判斷，而來自于融資渠道通暢度。
在2.04以后的一周：房地產板塊（sw）漲跌幅+1.13%，同期滬深300、萬得全a指數漲跌幅分別-0.85%，0.11%，超額收益分別為+1.99%、+1.24%。房地產基本面與高頻數據：
（1）房產市場：2.04以后的一周60城新房成交面積299.54萬平，環比+17.5%，同比+269.3%；2023年2月1日-2月10日累計成交426.23萬平，同比-8.5%。2.04以后的一周20城二手房成交面積149.29萬平，環比+6.05%，同比+1301.87%；2023年2月1日-2月10日累計成交217.58萬平，同比+14.42%。2.04以后的一周16城新房累計庫存9393萬平，環比-0.36%，同比持平。16城新房去化周期為14.6個月，環比變動-0.1個月，同比變動+2.9個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為13.0個月、14.2個月、58.2個月，環比分別變動-0.1個月、0個月、-6.68個月。
土地市場：2023年2月6日-2023年2月12日百城供應土地數量為244宗，環比-1.2%，同比-5.1%，供應土地建筑面積為1486.6萬平方米，環比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建筑面積1406.3萬方，環比-35.1%，同比-22.9%；成交樓面價1720元/平，環比+154.8%、同比+73.0%；土地溢價率+4.8%，環比+2.6pct，同比-0.1pct。重點數據與政策：各地繼續推出相關放松政策。臨沂市將購買首套住房申請公積金貸款最低首付款比例降至20%；武漢市在住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格；哈爾濱市通過發放購房補貼等促進房地產消費，推行“帶押過戶”模式；合肥市將合肥住房公積金月最低繳存額調整；贛州市將購房契稅補貼政策延續至2023年6月30日。
觀點：近期房地產地方政策頻出，房貸利率下降和限購限貸政策的放松對需求端產生積極影響。疊加春節后一二線城市人口回流，2.04以后的一周新房及二手房銷售同環比數據均為正，是否為常態化趨勢性的回暖仍需
進一步觀察。行業供給側出清已接近尾聲，我們認為后續供需兩端政策仍將繼續加碼直至銷售市場出現明顯復蘇拐點，基本面數據實質復蘇將有效推動地產板塊行情。推薦關注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質良好的房企，未來有望率先受益于市場復蘇和政策放松；同時建議關注物業行業的投資機會。
推薦標的：1）開發商：保利地產、招商蛇口、濱江集團，建議關注華發股份。2）物業公司：華潤萬象生活、雅生活服務，建議關注保利物業、越秀服務。風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。
市占率提升的新龍頭發展質量也顯著提升。2021年四季度以來的拿地窗口，是企業補充核心城市土儲的機會，故而銷售市占趨升的公司，潛在盈利能力也更高。行業整體的競爭環境也確實在改善，土地市場出讓封頂價格會兼顧企業合理盈利能力。盲目追求規模的行為減少，企業之間不必要的合作也減少，銷售的權益比在增加，合作所帶來的潛在風險也在下降。當然，新龍頭既包括大公司中堅持等量甚至超量拿地的企業，也包括腰部公司中脫穎而出的公司。
尾部公司市占率預計將有所提升。所謂尾部公司，是指遠離資本市場和信用融資市場，項目型、區域型小企業。這些企業的市占率得以提升，是因為信用邊界變化之后，開發企業本土化優勢體現出來。
風險提示：房地產行業銷售持續性有賴于政策穩定性，部分區域復蘇仍不穩固。一些企業貨值質量的下降，可能帶來銷售下滑壓力。
2023年頭部公司新畫像。我們預計，2023年行業前10的門檻，將從2022年的約2000億元，變為2023年的約1700億元，前十五的門檻，則從1300億元下降到1100億元左右。前15的大公司中，國企和國資背景的混合所有制企業，其銷售貢獻將從2.6萬億元上升到3.0萬億元，占比則將從68.3%上升到78.6%。前100名公司的市占率可能下降到50%以下（按照這種全口徑算法其實是高估的），為2017年以來的最低值，且2024年可能繼續下降。我們看好積極拿地的行業新龍頭企業，推薦華發股份，越秀地產，萬科企業，華潤置地，濱江集團等公司，也看好最具銷售彈性的服務商貝殼。
注:（免責申明）本文僅為個人筆記，內含個股僅僅是作為分析參考，不能作為投資決策的依據，不構成任何建議，據此入市風險自擔。股市有風險，投資需謹慎！
知音難覓，也是人生常態，一曲眾寡，盡管少有人懂，但是我自有我的風采
見者點贊，腰纏萬貫！股運長虹，感謝諸君關注.點贊.評論.轉發！最近轉碼嚴重，讓我們更有動力，更新更快，麻煩你動動小手退出閱讀模式。謝謝</p>